【律师热线】业主收到了物业公司的律师函……

《律师热线》栏目第一百二十期，1位律师嘉宾（安徽地平律师事务所李心晨律师）走进黄山综合广播直播室。现场受理听众法律咨询。

《律师热线》咨询回复:

咨询一：徽州区毕女士来电咨询：她家楼下邻居向她反映她家水管漏水，导致邻居家的天花板有水渍，请她家抓紧维修。毕女士叫了几波水电工、测漏专家来看了几次，排除自家水管漏水。但物业及邻居均肯定是她家的问题。于是按照物业和邻居的要求，她家雇人沿着水渍痕迹一路打开地面砖，确实有水的迹象，但不是自家水管漏，一直查到厨房，拆掉厨房，水电工发现系厨房公用下水管道在她家天花板处有渗水（楼上排水就渗水，不排就没有）。于是找来物业，搞清了邻居家水渍的根源是公用下水管道所致。现物业已经帮忙申请维修基金并修复了公用管道，但她家排除原因，打开地面砖、水电工工钱等费用3000多元却是自己掏钱的，请问这个3000多元应该有谁承担？她家及邻居家因公用管道导致的损失应该由谁承担？

回复：

1、因公用管道漏水导致的毕女士及邻居家损失，根据民法典的相关规定，由整栋居民（楼上、楼下使用该管道的6家）共同承担。

2、公用管道的修复责任，根据《物业管理条例》相关规定，应通过专项维修资金列支，由物业公司申请使用维修基金修复。

3、3000多元排查及恢复原状的费用，根据民法典的相关规定，邻居及物业主张楼下水渍系毕女士家水管渗漏导致，如果他们主张符合事实，那毕女士应该自己承担这些费用。从毕女士描述的事实来看，恰好相反，即毕女士家没有任何侵权责任，那么按物业及邻居主张产生的费用，应该由物业及邻居承担。

该问题分到3个方面，要区别对待。

咨询二：吴先生来电咨询：自家因为楼顶和阳台漏水的问题，2012年交了部分物业费之后就不愿意再缴费了。多次和物业沟通，某一工作人员告知吴先生，只要没有帮你修，你就不交物业费。2025年，物业发律师函给吴先生，要求其交物业费并承担4000元的滞纳金。吴先生问，自家楼顶和阳台漏水如何维权？2012年自交了部分物业费，物业不承认怎么办？由于物业不管不顾自家漏水，是否可以不交或少交物业费？物业师父能收取4000元的滞纳金？

回复：

（一）漏水维权与物业费缴纳

1.漏水维修责任：楼顶、阳台漏水若属于房屋质量问题（保修期内，通常5年），由开发商承担维修责任；若因物业未维护共用部位（如防水层），则由物业通过维修基金修复（《民法典》第九百四十二条）。

2.物业费缴纳义务：即使物业未维修漏水，吴先生不能完全拒交物业费（“完全拒交几乎不被支持”）。可协商按服务瑕疵比例减免（如少交5%-20%），但需提供漏水及物业不作为的证据（如沟通记录、维修催告函）。

（二）滞纳金争议

滞纳金合理性：4000元滞纳金需结合欠缴金额、合同约定比例、是否有事实依据等综合判断。从司法实践来看，物业要求的滞纳金基本没有事实依据，一般法院会判不予支持。

结论：吴先生可要求物业或开发商修复漏水，物业费协商减少。