【律师热线】城镇居民到农村购买房屋是否合法？

《律师热线》栏目第一百一十四期，1位律师嘉宾——安徽道同（黟县）律师事务所程景亮律师走进黄山综合广播直播室。现场受理听众法律咨询。

《律师热线》咨询回复:

咨询一：城镇居民到农村购买房屋是否合法？是否涉及非法转让土地行为？

回复：我国农村宅基地制度框架基本特征是：集体所有、成员使用，一户一宅、限定面积，无偿取得、长期占有，规划管控、内部流转。这一制度旨在安排保障农村“户有所居、民不失所”，目的是促进农村经济发展和社会稳定。无论是相关法律规定，还是如2025年中央一号文件明确规定了两个不允许“，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房”。城镇居民是不可以到农村购买房屋或者宅基地。如城镇居民到农村购买农户房屋或购买宅基地，并签订买卖合同或者其他名为流转实为买卖的合同，根据司法实践，该类合同属于无效合同，不能依据合同获得宅基地的所有权。同时，依据“地随房走”的原则，城镇居民在农村购买房屋还可能涉及到以其他形式非法转让土地的违法行为，会被自然资源和规划部门予以查处。

相关法律规定：第三百六十二条【宅基地使用权的定义】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第三百六十三条【宅基地使用权取得、行使和转让的法律适用】宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理的法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第九条：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。原国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见面》：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

咨询二：村委会将没有第一顺序继承人、但有第二顺序继承人的自然人的房屋卖给他人如何处理？

回复：如听众反映的问题属实，则该村委会的行为属于侵害他人权益的行为。如自然人在死前没有没有订立遗嘱，则就会产生法定继承。根据民法典继承篇第1127条规定了“遗产按照下列顺序继承:(一)第一顺序:配偶、子女、父母;(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承“，由此可知，该自然人虽然没有妻子儿女以及父母，但其有兄弟姐妹。故可以采取向人民法院起诉要求撤销村委会的买卖合同，由第二顺序继承人合法继承该房屋。同时，依据民法典继承篇的规定城镇居民可以继承被继承人在农村的合法房屋，但值得注意的是继承以后不得拆除翻盖，否则被继承的农房可能被认定为灭失，而新盖的房屋可能会被认定为违法建设行为，宅基地会被村集体收回。